2022年土地出让金收入使用以及管理优化研究

下面是小编为大家整理的2022年土地出让金收入使用以及管理优化研究,供大家参考。希望对大家写作有帮助!

土地出让金收入使用以及管理的优化研究5篇

【篇1】土地出让金收入使用以及管理的优化研究

土地出让金管理暂行办法

一、总则

为进一步规范土地出让金管理，提高财政资金使用效益，促进园区健康快速发展，依照市有关土地出让金管理和园区工业投入相关规定，特制定以下管理办法：

第一条土地出让金净收益作为政府财政收入，原则上不得返还给征地单位。

第二条市返还的所有土地出让金实行归口管理，由镇财政统一拨付给园区，园区根据土地出让金管理暂行办法进行管理。

第三条返还对象的税源注册地必须在仙女镇范围。

第四条园区重大招商引资企业，土地出让金净收益返还采取一事一议的办法，由园区主任办公会研究决定。

二、土地出让金净收益返还

第五条对于投资强度、注册资本、达不到要求的企业，土地出让金净收益不予返还（协议另行规定除外）。

第六条对于投资规模1亿元以上，注册资本到帐3600万元（含3000万元）以上的企业，园区调控比例为30 %，其中20%根据企业在三年期间的开票和税收情况进行考核奖励，具体考核奖励办法根据江发（2011）15号文件精神：；
10%作为园区统筹收入。

三、附则

第七条三产、建筑、流通、房地产开发企业的土地出让金净收益原则上不予返还（协议另行规定除外）。

第八条本办法自二〇一一年七月一日起执行。

江都经济开发区仙城工业园区管理委员会

二〇一一年六月二十九日

【篇2】土地出让金收入使用以及管理的优化研究

土地出让金收取标准

1．按宜市国土资发[2002]151号文件和市政府令第80号的规定，享受房改政策的房改房上市出售土地出让金收取按下列公式计算：

出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑面积×1%

房屋参考价格见下表：
单位：元/平方米

2．按宜府发[2002]39号文件的规定，经济房、集资房等上市交易的，土地出让金按下列公式计算：

出让金=基准地价×分摊土地面积×45%

基准地价标准见下表：
单位：元/平方米

办理程序

1、初审。享受房改政策的房改房上市交易需要交纳出让金的，由窗口工作人员按土地出让金收取标准计算、收取土地出让金。

2、地籍调查人员根据所提交的房屋原产权单位名称、详细土地座落、当前的门牌号及联系方式，到现场调查。

3、地籍测绘人员现场测绘宗地图，实时更新地籍库，在有条件的情况下，准确分摊土地面积，不能准确分摊土地面积时，在备注栏内注明。

4、属经济房、集资房等划拨用地上市交易需要交纳出让金的，地籍调查人员将土地用途、土地等级、分摊面积交土地利用科，由工作人员按土地出让金收取标准计算土地出让金。

5、审核、颁发国有土地使用证

自受理之日起15个有效工作日内办理地籍调查、确认土地出让金征收标准、权属审核后，我局工作人员打印土地使用证，申请人在行政服务中心交纳相关费用后，领取国有土地使用证。

【篇3】土地出让金收入使用以及管理的优化研究

“地王”潜规则：土地出让金返还猫腻

2011年03月26日 12:16
来源：经济观察报

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3月底“大限”迫近，从国土部出台文件至今，北京挂出的一级开发实施主体招标预公告仅有4宗，其中仅去年12月挂出的一宗确定了实施主体，而另3宗均于3月22日挂出公告，目前仍处于招标预登记阶段。

去年9月，国土资源部下达了文件，要求各地土地储备机构必须在今年3月底前与下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。

“现在北京的土地一级开发工作已重新下放给企业，由政府招标确定一级开发商。”北京土地系统一位人士表示。从表面来看，这一政策非常有利于民营企业扩大一级开发业务，带动该市场领域的繁荣发展。不过，从4个月挂出4宗待一级开发地块的进度来看，地方政府和开发商的热情都不高。

昔日风光

“以北京为例，像房山、通州、门头沟这些边远地区，地方政府要吸引开发商，往往采取地方政府和土地一级开发企业分成的一级开发收益分配模式。‘地王’很多时候就是这么产生的。”一位业内知名开发商向记者透露，在几年前郊区地王频出的时代，人们对郊区出现楼面价高于周边房价的“地王”感到不可思议，但实际上，这往往是土地一级开发商和地方政府合谋推动的结果，从表面看来，这些从二级市场拿到地的一级开发商花了高价，消化起来难度很高，但其拿地的实际成本远远没有那么高。原因就在于，一级开发商在参与二级市场招拍挂时，和地方政府私下达成了协议，土地出让获得的溢价部分收益双方分成，在土地拍卖款到位后，地方政府将协议归属于开发商的部分返还。这样，一级开发商足以承担比参与招拍挂的竞争对手高得多的土地溢价。

“例如，其中一种操作方式是，地方政府保底出让价在2000元/平方米，多出部分补给开发商，如果卖到2100元/平方米，就补给开发商100元/平方米，如果卖到4000元/平方米，就补给一级开发商2000元/平方米。或者剔除成本后，双方分成，比如一级开发成本为1000元/平方米，地方政府和一级开发商协议的分成比例为6:4，而最终地块拍卖价格为2000元/平方米，那么溢价的1000元/平方米部分，地方政府得到600元/平方米，一级开发商得到400元/平方米。如果该一级开发商以这一价格拿地，实际拿地价格是1400元/平方米。假设卖到3000元/平方米，返还给一级开发商的收益是800元/平方米，那么其实际拿地价格为2200元/平方米。假设卖到5000元/平方米，一级开发商拿地的实际价格为3400元/平方米。甚至有的地方政府承诺一级开发商，以某个约定价格成交，拍卖价格高出该约定价格部分全部返还。这样，一级开发商就拥有比其他竞拍企业高得多的竞争优势，他们为了拿地，就可以大胆抬高地价，不惜创造一块又一块新的地王。”

该人士表示，以某个郊区地块为例，由一家在该区域有产业的央企负责土地一级开发，民营企业负责出资，和央企合作拿地，楼面地价为6000多元/平方米，其中底价2000多元/平方米，溢价4000多元/平方米，返还给央企2000多元/平方米。该公司将地块开发销售后，首期平均售价为1万余元。而在刚拿地时，该地块周边区域的平均房价仅五六千元，看似该地块成交价格很高，开发利润率很低，但实际成本比公开成本低2000多元/平方米。

一位土地一级开发规划咨询人士也向记者证实，土地出让金返还的情况一般是出现在发展欠佳、土地不好卖的地区，在一线城市和二、三线城市都存在，因为“一线城市也有郊区、新区”。他表示，“这主要是针对一些战略性的客户，通过返利，给开发商一部分让利。还有一种情况，就是为了前期造势而返利，是一种营销策略。就是前期找好了买家，双方事先谈好了价格。如果成交价格超过了这个价格，政府就将超出的这部分返还，或者投资建一些配套设施。”

盛况难再

这样的一级开发操作模式，在全国各地均有出现。天津一位土地一级开发商表示，在天津，这种分成方式较为普遍。在贵阳，中天城投的一个一级开发地块开发合同约定，中天城投可拿到土地增值收益的63%。而关于分成比例，上述知名开发商表示：“二八开到五五开都有，关键看开发难度，如果地段比较偏，或者拆迁难度大，政府为了吸引一级开发商，就会把分给开发商的比例提高。”而将区域地价炒热后，开发商可以炒高房价，地方政府后续出让的地块价格也水涨船高，一箭双雕。

“很难说这样做是合规还是违规。”一位业内人士说，2006年财政部出台土地出让收支两条线的管理办法，规定任何地区、部门和单位都不得以 “招商[简介最新动态]引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

在这一规定下，土地出让收益如何合法地返还至一级开发企业？上海城投公司在为上海新江湾城做一级开发的过程中，与地方政府的约定是 “土地出让收入中的30%跟政府签订土地出让合同，70%和上海城投签订土地一级开发补偿合同”。

“企业分成比例过高和土地出让收支管理办法是有冲突的，一级开发商需要做好市场进一步规范时收益收窄的准备。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅说。

而今年2月后，宏观调控影响逐步深化，对土地市场形成了显著影响。从二级土地市场的反馈来看，开发商不约而同地踩下了土地储备的刹车。保利地产[简介最新动态]、远洋地产[简介最新动态]、富力地产、恒大地产、世茂地产、金地、雅居乐、金融街等公司均未公告2月新增土地储备，中海、万科、绿城的拿地速度也已明显放缓。尤其是在北京等一线城市，这一局势更为明显。而国土资源部3月11日下发的要求各地坚决杜绝土地出让中出现“楼面地价超过同类地价历史最高”的通知，更是直接切断了地王出现的可能性。

二级市场的供求直接关系到一级市场，买地放缓，地王不再，由此可以想见土地一级市场的冷清。

“现在的最大问题是缺钱，不管是地方政府还是投资人，就是一个字：难。”一级开发规划咨询人士说。

他表示，由于大家对房地产业的预期把握不准，开发商都还在观望，等着形势明朗化，所以拿地意愿很低。而对于地方政府来说，现在也不是一个卖地的好时机。

“城市政府都是很聪明的，现在各个地方政府规划中，都开始把房地产项目弱化。过去都是在推土地，现在改成推项目，产业类的项目，例如旅游地产、商业，或者是一些纯产业类的项目。这是一个很明显的变化。”一级开发规划人士说，“房地产投资人也在做调整，比如说开始从节能、环保等方面做文章。总之，大家都在转型。”

在这一操作模式中，企业还要测算拿地成本和政府分成及土地增值税之间的平衡点，如果拿地价格低，意味着今后建房销售时要支付的土地增值税相应水涨船高，但拿地价格高则增值部分中有一部分将根据分成比例被当地政府拿

【篇4】土地出让金收入使用以及管理的优化研究

2005年4月1日起，东莞全市将统一调整土地出让金征收标准。据悉，4月1日后统一调整土地出让金征收标准为：大城区、松山湖和主干公路两旁150米范围内的商住用地为105元／平方米，工业用地为75元／平方米，其他用地为60元／平方米；
其他镇和主干公路两旁150米范围以外的商住用地为85元／平方米，工

业用地为65元／平方米，其他用地为50元／平方米。

【篇5】土地出让金收入使用以及管理的优化研究

在实际工作中，土地出让金往往不是一次性支付，土地使用权证也未必在土地出让金支付后立即取得，这就引出了该土地出让金如何核算的问题。一般来说，土地出让金的核算可按以下三种情况分别做出处理：

　　一土地出让金未支付完毕，土地使用权证已经取得。这时，实际上土地使用年限已经确定，尚未支付的土地出让金可以理解为欠付款，因此，可按土地使用权总价金额借记“无形资产”科目，总价与已支付的土地出让金之间的差额部分贷记“其他应付款”科目。同时，土地成本按土地使用证上的使用期限作分期摊销。

　　二土地出让金已支付完毕，土地使用权证尚未取得。因土地出让金已全部结清，所以列入无形资产后，不会再变动（除了摊销），但土地使用权证未取得，土地面积有时可能会与土地使用权证有出入。而资产是指由过去交易或事项形成、为企业拥有或者控制并能给企业带来经济利益的资源。土地出让金既然已列作无形资产，应当按一定的方法（一般是直线法）予以摊销。摊销年限可以按土地出让合同上规定的年限确定。届时，土地面积按照实际进行调整。

　　三土地出让金未支付完毕，土地使用权证尚未取得。对此，有两种处理方式，其一，既然权证未取得，土地使用年限不能确定，款项亦未支付完毕，可作挂账处理；
其二，虽然权证未取得，但土地使用权已享用，比照在建工程已完工交付使用，但尚未办理竣工决算手续的会计处理，应当暂估入账，并按暂估入账数及暂估的使用年限开始摊销，待权证取得后，再在土地使用权的剩余年限内作调整。这样处理，比较符合会计的真实性原则和稳健性原则。

　　此外，受让土地的折扣（优惠）的会计处理，也是值得注意的问题。有的企业在公司制改组过程中，地方政府为了支持企业公司制改组（有的主要是为了公司上市），在企业受让土地时给予一定比例的折扣（优惠）。对这部分折扣如何处理，目前有两种观点：一是将它视作土地管理部门（包括土地储备中心）给予企业的一种捐赠，列作资本公积。做此会计处理的前提就是在土地出让合同中明确该土地的单价、折扣、净值等数额，并承诺该折扣归企业所有，土地管理部门不再享有，以土地原值借记“无形资产——土地使用权”科目，并以实际付款数额贷记“银行存款”科目，以两者差额（折扣）贷记“资本公积——接受捐赠非现金资产准备”科目。二是将它视作一般交易中的销售折让。土地使用权按实际支付金额入账，不产生资本公积。做此会计处理的前提是在土地出让合同中没有明确土地原值、折扣、净值等数字和土地管理部门的书面承诺，只列了折扣后的数额。